预防性维护,积极的设施管理

由大卫Lewek

确定维修需求,优先考虑延迟维护,并策划长期建设和设备设施管理的核心需求。设施经理的目标是主动管理越来越多的维护需要他或她负责相关设施。

设施规划的成功包括看过去的需求,目前的积压,和未来的期望。这是通过确定设施的现状,规划为任何需要修理和维护,实现一个长期计划,使维护日程跟踪和对未来年的资助。

随着时间的推移,随着新技术的集成和用户需求的变化,设施的年龄,和建筑的状况和资产可能损害超出正常的磨损。了解最好的方法已经发生在一个构建投资组合,预测未来需求的建筑和资产评估是通过一个设施。

设施评估可以作为非正式的介绍,或者是综合全面的库存和条件分析,检查每一个建筑,主要建筑组件和特定的设备。一次设备的状态是已知的,有一个清晰的了解即将发生的维修需求,和一个机会资本更新项目计划和安排,预防维修需求,并创建一个计划攻击任何延迟维护问题的积压。

设备评估

有两种方法来评估一个机构的需要积极准备和管理未来的问题。首先是依靠知识和经验的基金经理。设施经理知道,走大厅,和设备记录知道资产首次安装时,他们的预期寿命,维修频率,何时和为什么他们最后失败,维修或维护所需要的可能会被推迟。设施经理知道建筑比任何人都更好地了解他们的投资组合的优点和缺点,可能有一个好主意在近期的资产性能。

第二个方法,准确地测量设备的需求是进行审计设施条件。一些组织需要定期进行审计。审计提供设施管理人员全面了解的主要设备和系统构建的投资组合。审计的结果将帮助管理者确定未来需要,计划即将到来的项目,优先考虑在审计项目使用数据积累。审计帮助工厂经理建立一个基线比较一个设施的条件,并测量维护效率。也许最重要的是,审计设施条件帮助工厂经理开展长期和短期预算,考虑到未来的需要确定从审计。

审计执行一个全面的设施条件,设施经理必须回答在审计将包括什么?建筑吗?理由吗?公用事业吗?设备吗?一些基金经理可能审计选择建筑物或设备,但一个全面审计提供了更全面的快照,整个设施站今天和未来一段时间看起来。作为审计结果,设施经理可能想要创建一个设施条件指数,或定义所有设备的定期维护要求的建筑,或定义资本修理和更换的需要,或为确定未来的项目开发成本估算,或许多其他措施。这些期望的行为应该被工厂经理在审计开始之前,所以审计可以针对回答这些问题。设计审计的审计过程包括,收集数据,开发成本估算和时间表,然后呈现研究结果。

设施条件指数(FCI)是一个方程,需要延期维修需要的价值,把当前的建筑本身的替换值。所以0.1 FCI意味着10%的建筑是绑在一起的替换值延迟维护。一旦设施经理决定了FCI通过审计,它可能被用来比较一个设备到另一个,也可以是用于设置目标FCI削弱减少积压的延迟维护在一个指定的时间段。

生命周期成本

一次设备审计完成后,积极的设施经理可以实现生命周期成本计算程序,这将使他们能够监控、管理和准备他们的建筑的长期成本。生命周期成本法的评估设备的预防性维修,维修维护和资本更新成本,一生的设备(或指定的时间框架)。生命周期成本只包括建筑物及其设备的成本,没有任何能源使用或占用成本,所以它是不一样的一个所有权的总成本。一旦设备评估和迫在眉睫的需求优先级,生命周期成本计划帮助工厂经理领先未来维修预算和准备维修可能未来几年或几十年。

生命周期成本核算需要猜测的长期计划和预算。生命周期成本核算程序会给工厂经理所需的数据,为领导提供一个业务案例为特定的维护和维修工作,以及相关的估计成本。生命周期成本计算,一个开明的和主动的管理通常不会推迟或延误维护任务或修复最小短期储蓄,从而避免积压或更加困难和昂贵的紧急维修或更换。

后评估的现状设施通过经理的知识和/或通过审计设施条件,生命周期成本计算程序保持设施经理跟踪未来的需求。生命周期成本是一个重要的积极的设施管理的工具,因为它能将全面维护、修理和更换进度与证明成本数据,所以经理们充分意识到自己的修理和维护需求和成本。

Lewek主要咨询工程师吗RSMeans棘手的集团,准确的业内人士和专家的信息材料,劳动力和施工成本。