Reza Hosseini, PE, LEED美联社和保罗•Liesman CFM
发表在2011年3月的问题今天的设施经理
O不错的豪华设施经理(fm),调试已经发展在过去的十年里成为行业标准,确认一切都是做设计的。时间和预算限制的直接结果(以及监管和可持续的合规要求),这一趋势使得fms的问题,即:如何获得我的钱值得调试?我怎么知道正在做调试正确吗?什么指导方针可以内置在过程保持正确的制衡?
答案在于一个更加清晰的认识过程本身。不仅仅是测试系统和保护能源效率,调试保证完整的整体过程的可靠性和功能在建筑系统和设备和超出基线LEED调试。
做你的家庭作业。如果这是你第一次招聘调试服务,更好地理解过程的研究。当你准备选择一个委托代理,脑力激荡你的期望。需要什么类型的项目参与的代理商吗?到什么程度你想代理参与的项目吗?问代理引用fms的类似的项目已经完成。
了解你的业务。理解和交流领域的业务及其操作是最重要的,风险的存在将有助于调试代理确定各级系统和设备都必须经过测试。当调试代理了解您的业务,调试可以最大化和简化构建操作。
设定的期望。代理人应在过程的早期加入。你可能不会获得LEED认证如果某些调试任务不执行在项目早期的里程碑。沟通,清晰而有效,你期望从委托代理。指定现场访问您期望的数量,如果你想要100%的设备测试,或者如果你想代理使用抽样方法。与调试代理早期讨论你的期望,并要求反馈如果有任何地方不同意。在这种情况下,找到一个共同点。然后让每个成员的团队知道你期望从代理过程中。你想要代理作为所有学科的工程质量监督机构吗?
支持团队。参加调试会议和支持调试代理的其他建筑团队成员的成功是至关重要的调试过程作为一个整体。
不要忘记你的保修期系统审查。在你系统的保修期到期(通常是8到12个月后安装),有调试部门提前返回评估设备老化的迹象,恶化,或故障。可以产生巨大的成本问题,并不在保修期间。这个服务可以协商到最初的委托合同。
优化调试的最好方法是了解实际调试过程本身。虽然看起来复杂,调试简单,逻辑。下面是步骤调试代理将确保建筑设计的系统执行。
调试始于一个初始构建系统审查的调试代理收益更大的理解建筑和其预期的机械,电气,管道(MEP)系统的设计。这个初始评审同时适用于新的和现有设施。在新建筑,这将包括图纸的审查,项目进度,及指定的设备和系统。在现有建筑,这个过程可以更有挑战性,但是它将包括一个现有的MEP系统审查评估建筑的当前使用情况和应用程序。这也将包括进行深入采访建筑工程师和设备人员收集实时性能数据和理解现有的问题。
建立分析完成后,调试代理准备调试计划将提交给调频。根据收集的信息在最初的构建系统的审查,这一计划将概述测试将进行pre-functional和功能集成的系统测试,然后也为他们创建一个临时方案。这一步是一个机会的fm审查委托代理的计划,进一步创建一个团队动态制衡提供的第一个机会。
接下来,安装验证将确认所有的建筑的系统已经正确安装前测试和验证。这将包括所有的MEP系统和将强调任何潜在的安装间隙或问题。例如,如果一个设备坐落在天花板上方,早期验证是正确安装,在瓷砖已经落实到位之前,是至关重要的。如果一个系统没有正确安装(即使它能正常工作),它会导致问题,包括能源效率的损失。
测试和验证过程的肉和调试而闻名。这包括启动和功能性设备水平测试。在这部分的过程中,设备的主要部分将单独测试和优化,包括制冷机、冷却塔、锅炉、和空气处理程序。变风量空调箱等设备数量高,风扇线圈,调试团队可能使用抽样方法。
调试代理将跟进问题发现在测试和验证阶段,确保适当的建筑团队成员改正。这重要的一步关闭质量控制回路和解决任何问题发现是至关重要的。这一步可能还包括另一轮的系统或设备测试和优化后问题已经解决。
接下来,调试代理验证构建操作员的培训。这一步是经常被忽视,但是它可以最重要的维护麻烦免费的系统操作。没有适当的培训大楼的系统,维护和操作人员能导致不必要的并发症,影响系统的效率。有关此主题的更多信息,请参阅”能源改进”。)
最终的调试报告给业主作为fm的证明整个调试过程是成功的,所有建筑的系统准备运行。这份报告将详细描述的类型的测试及其结果执行。它将验证培训和实施缺陷或维修过程中发现的缺陷,为建筑提供一个基线设备操作。这份报告是调频的最终检查和平衡不仅证明价值的完成的时候,但也将作为长期参考构建系统的操作。
当武装彻底了解每个步骤的调试过程,以及它如何可能导致系统和设备优化、fms可以创建一个建在为他们的项目的制衡制度。这是作为一个过程本身的直接结果和调频的参与。
从调试过程获得真正价值是一种自然产物的知识和直接参与。从可选的主流,目前调试实践首先初步构建系统的审查和结尾最终调试报告,超越底线LEED调试真实系统优化工具操作的第一天。
Hosseini Syska调试的项目经理,公司的洛杉矶办事处工作。他有近10年的经验包括管理和广泛的参与主要建筑系统调试项目的所有方面,测试、工程协调,质量保证。Liesman是全国营销领袖Syska轩尼诗的设施/调试组、管理全国的调试和设备管理工程师团队提供技术解决方案。超过22年经验的专业工程咨询,Liesman作为副教授普拉特学院教学建筑机电系统。
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