由约翰·Sheff
T他商业房地产行业受到严重的压力。COVID-19大流行已经放缓经济历史水平和远程工作,一度被认为是拖累工人的生产力,证明是一个不合格的成功在许多情况下。这些双胞胎的挑战可能产生毁灭性的组合拳的形式短期商业闭包和长期反思多少空间确实是必要的一个流行后的世界。
除了这些市场压力,商业房地产行业正面临新的监管几大汽车市场的挑战。2019年,纽约市和华盛顿特区通过标志性建筑排放法律旨在引进节能改造市场。虽然每个城市的法律提供了不同的机制,但结果是一样的:业主必须使它们的属性更节能,否则将面临严厉的经济处罚。纽约市和华盛顿特区只有两个市场,虽然是主要的,但其他城市显然是看这两个法工艺各自的气候计划。
商业业主,忍受这些市场和监管的挑战将很快通过适应和提取尽可能多的价值,他们可以从他们的资产。能源效率的价值——高投资回报率,降低运营成本,更多的市场属性,增加环境弹性——一样有据可查的挑战来实现它。建筑排放的法律在纽约市和华盛顿特区提供财务处罚违规行为,但不解决的主要障碍完全打开商业改造市场:与分裂激励。
分裂的激励,业主支付升级但租户支付水电费,因此收获回报,是最常见的商业租赁结构,一直站在深能源改造tenant-occupied商业空间。开裂的问题分割的动机是,这种租赁结构非常有利于商业房东,因为它允许他们推动了建筑的操作风险在他们的租户。三重净租赁(某某),最常见的商业租户中占据大脚印,承租人支付公用事业、财产税、维修和保险除了房租。这些租赁租金通常是低,但是他们受地主和投资者,因为他们生产稳定,低风险的现金流。
NNN租赁设计为业主降低风险,但是,当房东进入这个新的范式的市场和监管压力,这些租约限制他们的适应能力。重新开放该国部分地区设有办事处,房东和租户面临着高成本的安全协议和个人防护设备。是时候更新商业租赁时,许多租户一定会想知道多少空间真的是他们的劳动力所必需的远程工作的成功。与此同时,新的法律在纽约和华盛顿特区迫使业主进行大的投资,以避免高额罚款,但没有提供收回这些投资的一种方式。,地主面临更高的成本和一些方法来抵消他们除了提高租金。
2016年在全国范围内,根据建筑经理和业主协会(博马),平均商业办公室租金是每平方英尺30美元,而运营成本包括税收不到13美元/平方英尺。43美元的总效用成本略低于百分之五,电力占不到百分之四。¹租户,投入时间、精力和金钱,能源效率没有经济意义。如果房东负责犀利,百分之五、能覆盖整座大楼,然而,他们会金融激励进行长期投资。升级能源系统,制冷、照明、建筑信封,现场可再生和存储,以多种方式增加建筑的价值。这些系统降低运营成本,改善现金流和增加畅销。现在的许多改进,特别是空调,有资格获得奖金折旧的规定而在乎Act of 2020),这意味着用户可以贬值100%的资产价值在第一年的运作。²这样的改进将租户提供一个更舒适和高效的空间没有任何投资的一部分。从本质上说,他们将占领升级空间相同的他们之前支付租金。
替代机制
绿色的租赁是一个越来越受欢迎的解决分歧的动机,因为他们使房客和房东的利益共享成本和能源升级所带来的好处。然而,这些租赁需要更多的租户和业主进入主流。一些公用事业能源效率项目也试图打破分割激励。城市西雅图,西雅图的市政公用事业,最近推出了能源效率作为服务项目承租人支付的帐单,但支付速度,包括实际使用的能量和估计的能量就会没有能源使用升级。该实用程序然后支付业主节省能源的形式长期电力购买协议。
这些结构都是相对较新的和正在不断发展,业主认识到需要榨干最后一点有价值的资产。但结构复杂,要求租户和业主自愿在深层次参与他们的主要业务以外的活动。更简单的解决方案是可能的。租赁结构,例如,在租户收取的固定费用为公用事业索引的成本能源可以提供一个相对简单的答案。如前所述,公用事业占不到百分之五的租户成本,所以解决这个成本换取更舒适,高效的空间不应影响租户的操作或底线。与租户公用事业公司支付固定费用,业主可以在长期项目投资降低能源成本,赚取差价的交易者。这将给他们激励投资他们的建筑,增加价值和畅销,同时减轻对事业负责的风险。
tenant-landlord分裂动机依然存在,因为外的周期性衰退,商业地产行业之前并没有面临生存威胁。COVID-19大流行的影响,再加上新兴建筑排放法规在关键市场,产业在多个领域上施加的巨大压力。这远不是一个利基角度:今年3月,亿万富翁投资者卡尔•伊卡恩(Carl Icahn)做空商业抵押贷款债券市场,本质上是对商业地产行业上下了很大的赌注,说,”你要有这个炸毁,甚至没人看。”生存新环境业主需要适应和做得如此之快。最好的方法来实现这一灵活性和解锁建筑价值的方方面面是最后裂纹与激励。
笔记
¹https://www.boma.org/BOMA/Research-Resources/3-BOMA-Spaces/Newsroom/Press_Room/2017/PR072717.aspx
约翰Sheff目前公共和工业事务主任丹佛斯在北美,提倡丹佛斯及其合作伙伴至关重要的讨论在华盛顿特区,在关键的行业协会。他以前业务发展经理,主要建筑物内跨业务项目,包括加强与公用事业和丹佛斯接触合作伙伴利用激励退税改善现有建筑物的能源效率。加入丹佛斯之前,约翰担任能源和可持续性政策分析师奥马利马里兰州州长办公室MBA学位之前从罗伯特·h·史密斯商学院的马里兰大学学院公园于2014年。
