屋面维修,美元和有意义的

屋面维护
应用反射屋顶涂料在现有建筑有助于基金经理人LEED努力追求时标题24日,和其他绿色评级系统需求。(照片:屋顶涂料制造商协会)

由乔·梅洛特和史蒂夫·弗兰克•Percaciante狼
从7月/ 2016年8月的问题

年代o我们经常听到语句有关消费品的预期回报与适当的维修和更换的最终成本。弗拉姆号油过滤器利用说:“你现在可以付钱给我,或者你可以付给我之后,“试图显示换机油对发动机的微分成本替换。虽然一个生动的例子,它吸引了比较“无为”和“做事”,它的交易领域的灾难。经常保持你的车显然支付长期利益,而对象的疏忽会导致功能衰竭。建筑信封,特别是屋面系统也不例外。照顾它,它会持续时间更长。忽视它,成本可能是灾难性的。

预防性维护的屋顶

如果有一件事每一个设备所有者可以达成一致,那就是他们都想获得最大的商业屋面系统。单身,最划算的方式来最大化性能和生命周期寿命屋顶是采取积极主动的方法对预防性维修。预防性维护和年度总成本的最小化的所有权屋面系统通过定期检查和定期维修常见问题组件。此外,应用程序的保护、反光涂料可以扩展性能时妥善计划,纳入整个屋顶维修计划。

剩余的勤奋在这些基本保养程序允许一个屋顶资产管理组织方法,并导致一个负责任的,及时准备的长期资本支出。毕竟,你不会去年没有改变你的车的油或旋转的轮胎,而不是期待您的车辆的性能受到影响,那么为什么你的屋顶有什么不同呢?

检查建议每在春天之后至少两次,一次在秋天。当地屋面专业应该要求检查并修复任何闪烁和缝隙缺口或流泪,以及削减和密封任何水泡或分裂,水可以渗透屋顶系统。甚至一些看似简单的日常清理排水沟和落水管里可以防止小头痛复合指数昂贵的问题。

结合基本维修,应用反射涂料是一个优秀的预防性维护措施抗击人数,元素在一个屋顶。太阳的紫外线特别损害是由于他们干出屋顶的能力,这就不可避免地导致开裂和分裂。一旦发生,它只是一个时间问题水分穿透这些裂缝和渗漏出现。足够的泄漏会导致结构失效和屋面系统的崩溃。反光涂料不仅保护,但在南方的气候,他们还可以通过冷却建筑设施经理省钱和减少能源成本。有大量的反光涂层选择时要考虑决定哪些是最好的价值和适合的气候和特定的屋顶。

设施经理应该考虑,花一点今天将在明天节省大量的时间和金钱。和一个屋顶的初始成本只是一个部分的所有权的总成本在其使用寿命。预防性维修屋顶应该被视为一种投资。

真正的成本是什么?

使用RSMeans建设成本估算数据作为讨论的基准一般可以建立定期维护的成本。考虑一个假想的屋顶比较的目的。我们假设的屋顶(人力资源)将自然界中普通但将有一个安装的成本每平方英尺10美元(SF)。我们人力资源的面积将达到20000平方英尺。所以我们第一天安装成本是200000美元。

现在让我们考虑三个维修计划的预期使用寿命25年。

计划1:什么都不做。这很好理解,一个没有维护的屋顶不会持续。我们最初的屋顶有一个20年的预期寿命。但是,作为一个例子,这种忽视屋顶生活切成两半。所以十年更换屋顶必须安装保持干燥。但这个房子可能会不再花费10美元/科幻考虑通货膨胀率约为5%;这个安装现在将运行大约16美元/科幻。不是学习的教训我们决定忽视屋顶2号,10年后我们面对另一个昂贵的更换;这次法案将升级为27.30美元/科幻。

口袋费用的简单的结果是,这个计划是超过100万美元的20000平方米屋顶系统。

计划2:最小值。甚至做最低维护净效益。这包括年度检验;做任何明显的闪烁的维修或细节;和修复在必要时大水泡或任何领域的缺陷。人力资源,执行最低年度维护(每年小于1%或大约0.13美元/科幻,基于RS的定价方式)。通过年度维修人力资源可以扩展的生活。

假设屋顶将最后15年之前需要更换我们可以计算,更换屋顶15年将成本21.20美元/科幻和持续最少的维护,业主仍有五年的最低限度保持屋顶在25年。赔钱是超过740美元。

方案3:纠正主动维护计划。通过关注和适当的维修和保养我们可以看到更长的预期性能的生活。为了便于计算,考虑适当的维护成本每年约2%(4000美元);让我们更进一步的计划,做一个完整的恢复15年的近似成本8.45美元/科幻小说(170美元)。这使现有屋顶就地和延长屋顶的生活(和可能保修)25年。支出超过100美元的维护,和170 k完全恢复,在25年的口袋里将570美元。

完全修复需要更换和修复失败的闪烁;修复任何泄漏的细节;和删除和替换的小(小于10%)的损坏的屋顶和保温材料。则系统会重新浮现高性能防水液体应用系统。这个系统可能或可能不需要包括强化。

屋面维护 当然,维护其他好处包括减少浪费,改善建筑环境,避免大量的内部损失由于泄漏。但必须考虑整个寿命周期成本作为一种重要的真正受益于维护。

右边的图表描述了实际生命周期计算。这个生命周期模型使用净现值(NPV)分析,占所有预期的支出和储蓄,净税收,整个分析周期。每个支出经通货膨胀因素调整后然后再贴现NPV的加权平均资本成本(WACC)基于细分市场或行业。加权平均是所需的投资回报率。这个模型允许机构高管的最终结果来评估每个选项基于今天的总拥有成本,一个更平等的比较。

它最终是业主的责任,其屋面伙伴,而员工为他们的设备来确定最佳的整体计划。但是考虑到建筑的价值,占领它的个人和材料,和潜在的偿还,每年屋面维护和修复延长使用寿命是最好的做法。

Mellott副总裁(总经理)的创新金属公司(IMETCO)的协助下,GA的花环行业克利夫兰哦。他拥有多个专利屋顶相关创新。Mellott收到了2006年行业政治家奖从屋顶涂料制造商协会(www.roofcoatings.org),国家贸易协会代表沥青屋顶和太阳能反光涂料制造商和供应商屋顶涂料行业。

在他目前的角色的花环,Percaciante支持金融和操作与金融分析、建模和报告。此外,他继续监督各种花环的总承包业务,相关方面的设计解决方案,公司。

狼是涂料和粘合剂产品经理花环。在加入花环,他专门从事战略规划、营销和分析金属和建筑产品行业。

请在下面的评论栏中分享你的想法,或发送电子邮件到acosgrove@groupc.com的编辑。

1评论

评论都关门了。