由英格丽·m·芬恩
从2016年3月/ 4月问题
Corporate房地产和设施管理(RE&FM)组织通常采用内包的平衡和战略外包解决方案,权衡时需要成本最小化,同时避免任何负面影响的员工经验或提供的服务的质量。不存在“一刀切”的解决方案。与更广泛的商业战略推动外包决策,RE&FM组织可以成为一个公司成功的主要因素。
今天,许多组织已经充分发展外包解决方案,而另一些则仍在探究的阶段。我们公司已经发现外包策略往往是渐进的,或“世代”,指的是一个典型的外包合同的三至五年。随着组织成熟的外包的旅程,他们变得更具战略性,创建一个需要改变外包模型,推过去常常经历了收益递减点,和努力创造可持续的长期储蓄和福利与他们合作外包提供商。
第一代外包通常被视为一个实验。客户可能外包一个小选择服务提供者的服务和最低限度地依赖技术。好处在这个阶段通常包括边际成本节约和提高效率,以及一个更集中的信息流动。客户端和服务提供者之间的信任需要被建立。
第二代外包通常发生在第一代或试用期是成功的。有增加互信,进一步细化的模型:一个提供全面服务的账户管理平台、服务外包的数量的增加,和发展的关键性能指标(kpi)管理服务提供者的性能,以及重组的内部团队。这个阶段需要一个合理的水平依赖于服务提供者。通过利用服务提供者的专业知识和最佳实践,内部RE&FM团队转变为组织战略,广泛的方法。
第三代外包转型,需要高水平的信任和依赖的服务提供者。典型的模型结构包括一个现场帐户管理团队,和合同结构,反映了一种战略伙伴关系:费用和成功与业绩挂钩,客户认为获胜,服务提供者是回报。客户端和服务提供者的目标是一致的。
随着RE&FM组织通过外包连续、合同结构变得越来越重要。虽然有很多不同的结构中使用的行业,最常见的一种被称为“绩效合同。“在这种结构下,服务提供者负责,和补偿的基础上,同意kpi和目标客户的投资组合。集中管理的模型允许期望,性能和财政。
一旦RE&FM决策与总体业务战略,设施管理高管需要考虑定价。一些重要的注意事项包括:
- 风险:如何服务提供者和客户之间的分配,负责承包、法律责任,并涵盖了下游分包风险?
- 金融:谁使决策成本,支付发票,谁批准付款,到底是谁在支付,最后,危险的是谁的钱?
- 操作:是谁决定“做什么”和“如何”,“什么”是要实现?,客户愿意承担多少管理维护的合同?
- 透明度:需要什么级别的可见性成本,利润率,卷,等等?
解决上述问题是一个复杂的过程,可能会受益于外部顾问利用专业知识RE&FM组织中不可用。最终的决定将帮助决定什么价格/合同模型是最合适的。有四个行业中流行的模型:
- 固定价格:客户支付一组价格总水平定义工作范围。价格是包括劳动力、材料、利润和开销。价格变化只发生在范围变更或谈判变量被修改(如索引)。
- 时间和材料:客户支付提供商花费的时间交付服务,通常每小时一组价格定价。每小时工资率是满载所有工资,福利,开销,和利润。
- 单位价格:客户支付固定费用定义单元的服务如每平方英尺或计,每小时,每移动。“单位”的体积是唯一的变量,尽管许多倍的实际单位价格变化基于体积。
- 直接成本:客户支付提供服务的实际成本。服务提供者是补偿开销和利润,根据成本加成谈判保证金或固定的不同谈判费用基于协商卷层。
没有单一的解决方案永远是对的,经常使用的组合结构。在今天的行业,往往使用直接成本模型,因为它给客户端完全透明成实际成本和卷。也就是说,呼叫中心等单位定价是常见的服务每个电话(固定价格或工作订单提交)。
有许多因素在做出决定前考虑外包。它会使我们更有效率呢?它会降低管理的成本我们的房地产投资组合?它会创建环境驱动性能和增加股东价值?它将提供一个竞争优势?是我们的组织足够成熟,我们可以管理改变?如果满足了这些条件,配备足够的信息外包模型、定价、合同设备管理高管应该能够在未来取得成功的关键步骤执行外包计划。
芬的总裁兼首席执行官SIREAS,有限责任公司马,一个位于波士顿咨询公司,提供企业房地产和设施管理策略和服务旨在降低成本,提高性能,增加股东价值。成立了SIREAS之前,她健康产品公司的房地产投资组合管理Covidien担任全球房地产。
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