由克里斯汀•麦莉LEED美联社
从2016年1月/ 2月的问题
T古老的谚语“你不能管理你不衡量”在建筑环境尤其如此。通常有一个沟通脱节那些负责金融、管理一个建筑的主人和操作方面。看着底线,另一个是关于居住者舒适和生产力,,另一个是看维护建筑通过保持系统功能。他们住在同一个国家,但并不是说同一种语言。
许多业主不知道穷人的建筑系统的条件。结果他们设置很高的期望与资源不足,利用历史预算来满足需求。和延迟维修周期开始了。延迟维护直接影响建筑物的身体状况,对资产价值产生重大影响,公用事业消费,和主人满意。
其中,主人的不满,无论是与生产力或租户保持是最昂贵的。主人不满常常是延迟维修的结果,造成不舒服的温度,湿度过剩,草稿,和减少视力,过量的噪音、或建筑年久失修。这些条件减少乘员关注他们的任务,降低生产率,增加旷工。主人时间抱怨,提交维修请求,创建工作区通过导入空间加热器、照明和风扇,空气过滤器,任务当所有其他fails-call病假。
这意味着经济上什么?未解决的主人的不满导致生产力下降,更高的租户营业额,入住率低。看着租户方面例如:假设工资中位数为52000美元/年,平均每主人办公室面积100平方英尺。生产力损失5%(每周2小时)= 2600美元/人/年或26美元/确定/年。50000—空间可出租的空间效率80%的生产力的损失的成本每年约1040000美元。
租户的生产力损失减少了租户的底线,使一个强大的移动。这反过来又降低了建筑入住率,降低底线,这减少了操作/维护预算,从而降低了资产价值。
业主方承担15美元/确定/租金100000年科幻建筑等于1500000美元的年收入加凸轮的指控。失去一个租户代表50%的建筑占用导致房屋的空置率明显低于全国平均水平。这个动作可以降低资产价值的理想空间租赁和销售能力。降低每月的租赁和凸轮收入由于较低的入住率最终降低维护和维修的预算。
在设备维护方面预算不足以维护建筑系统导致“活性”方法(即扑灭火灾)而不是计划,积极维护和资本设备更换的方法。一个部门在被动模式主要是解决租户投诉。活性、计划外维护降低“扳手”,实际维修时间,大约25 - 35%。
职员的天剩余小时应对工作指令,测试和观察来确定问题,搜索存储空间部分,如果需要订购零件。与多个校园建筑建筑之间的旅行时间是重要的。这25%到35%的员工利用率和减少预算并没有提供足够的资源来解决计划保养的燃料循环延迟维修导致主人的不满,从而导致更高的空置率,导致较低的收入和资产价值下降。
阻止潮流:当前设施需求
打破这个循环需要改变当前的模型。利用现有建筑的调试过程的结构提供了单线程的通信需要解决的需要财务经理,居住者和操作人员。现有建筑调试,通常称为retrocommissioning,通常有一个投资回报(ROI)显著低于14个月,帮助业务远离消防模式。正在进行调试或基于监控的调试提供了一个连续的ROI通过改善运营管理人员利用率。人员利用率不断提高提供可操作的信息,确定需要维修之前投诉发生。
打破消防模式通过利用建筑调试过程始于当前设施需求(CFR)车间标识和记录建筑需要满足其使命。这将是为每个组织不同。一个小学比大学校园有不同的需求。甲级办公大楼比公共安全的复杂的不同的需求。电影院比动物研究实验室的不同需求。
开始的线程通信CFR研讨会是由调试提供者使用名义群体技术,包括表示从一个组织的所有部门;财务/业主居住者/部门主管,和操作/维修人员。这个截面的输入提供了一个全面的病死率报告地址所有利益相关者的需要。
调试过程的病死率至关重要,因为它定义了目标,所要满足的目标,预期过程以及基准需求来衡量成功。这份报告是一个“活”文档准备的调试提供者和批准的所有者或他们的代表。它可以改变过程中由业主或代表任何时候。
现有建筑调试过程包括评估、调查、实现,传球给队友,一个持续的计划,持续改进。这些应该分为两个阶段。第一阶段包括评估和调查。
第一阶段:评估
- 开展CFR车间;发展报告。
- 收集建筑信息;计划和规格,实用程序数据,工作指令,主人调查结果、设备表。
- 开发调试计划。
- 获得业主认可和决定继续。
第一阶段:调查
- 执行现场调查和测试。
- 检查设备文件。
- 执行的问题和机会分析。
- 优先考虑投资回报率。
- 获得业主认可和决定继续。
这一阶段的数据收集和分析相关建筑。一个问题日志或列表的建议是由调试提供者和优先根据ROI。业主/代表使用这个日志,随着CFR记录所需要的,选择实现根据可用资源的建议。然后过程转移到第二阶段,包括实现,传球给队友,正在进行调试。
第二阶段:实现
- 选择和实施建议。
- 实现资本项目。
- 完成验证和性能的建议。
第二阶段:传球给队友
- 装配系统手册(调试的报告)。
- 火车操作/维修人员。
- 进行车间的经验教训。
第二阶段:进行调试
- 验证成就的病死率。
- 调查不可接受的性能或结果。
- 进行后续的住户调查。
- 实施建议。
- 更新系统手册(调试的报告)。
一旦选择推荐的维修和资本和操作改进,优先,估价,预算分配和修复和修改进度。修改完成后调试提供者评估修改执行依照病死率。这个比较前后效用评估数据、工作订单,和主人的满意度来确定病死率目标得到满足和确认ROI。
包含的文档是聚集在调试系统手册。手动始于CFR和还包含结果的调查,问题日志和决议的副本,任何计算或图纸开发的过程中,规范,提供的培训记录的操作/维护人员,和住户调查的比较结果和工作指令的数量。手册包含任何修改的形式完成了为未来的建设提供一个记录的变化。
Retrocommissioning帮助停止的循环延迟维护责任人之间的沟通提供一个线程的操作,入住率,财政的设施。
麦莉,LEED美联社的联合创始人和首席执行官调试和绿色建筑解决方案公司。她将建设和酒店运营经验的专业咨询公司总部位于亚特兰大,乔治亚州,提供解决方案来实现高性能的建筑。
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